Wer in Zeiten niedriger Zinsen ein Haus bauen und die damit verbundene finanzielle Belastung berechnen will, wird beim Vergleich mit der bisherigen Miete viel eher zu einem Ergebnis zugunsten des Bauvorhabens kommen, als wenn hohe Kapitalkosten anfallen. Dennoch ist Vorsicht geboten – die Finanzierung muss solide und langfristig geplant sein, auch im Hinblick auf eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, die deutlich teurer ausfallen könnte. Der erste Blick gilt einer soliden Kostenaufstellung für den Hausbau, dem Eigenkapital und der sich daraus ergebenden Lücke, für die ein Immobilienkredit benötigt wird.
Nebenkosten entstehen gleich zu Anfang
Eine Einschätzung der zu berücksichtigenden Kosten werden Sie vermutlich schon von Ihrem Kredit-Sachbearbeiter bei der Bank erhalten. Die Bank hat ein eigenes Interesse an einer realistischen Rechnung, denn eine zu knappe Finanzierung erhöht das Ausfallrisiko. Üblicherweise rechnet der Kreditgeber mit etwa 15 bis 20 % Aufschlag auf die Beträge für Grundstück, Rohbau, Innenausbau und Außenanlagen. Einige dieser Kosten fallen schon zu Beginn des Projekts an. Für den Erwerb des Baugrundstücks müssen Sie auf jeden Fall die Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar sowie Grunderwerbsteuer einkalkulieren. In vielen Fällen wird zusätzlich noch eine Maklerprovision anfallen. Die Höhe dieser Posten variiert je nach Bundesland, rechnen Sie mit ca. 10 bis 15 % des Grundstückspreises (nicht der gesamten Bausumme). Jetzt benötigen Sie noch eine Baugenehmigung. Möglicherweise muss das Grundstück dazu vermessen und der Baugrund geprüft werden, zum Beispiel in Form eines Bodengutachtens wegen möglicher Altlasten. Auch das Einrichten der Baustelle kostet Geld, etwa für eine Baustraße und die Stromversorgung. Ist das Wohngebiet noch nicht erschlossen, können erhebliche Aufwendungen für Erschließungskosten der Gemeinde, Hausanschlüsse und Kommunikationskabel erforderlich werden. Ganz anders sieht die Rechnung außerdem aus, wenn Altbauten abgerissen oder Bäume gefällt werden müssen. Dann sind 15 bis 20 % Aufschlag sicher zu wenig.
Weitere Kosten während der Bauphase
Hier sind an erster Stelle Architektenhonorare für die Planung und die Kosten für die Bauleitung zu nennen. Eine professionelle Projektleitung kostet zwar Geld, macht sich aber schnell bezahlt. Erstens werden Sie nicht die Zeit haben, die Baustelle ständig selbst zu überwachen, zweitens bemerkt der Architekt Fehler oder Konflikte im Zeitplan viel schneller und kann gegensteuern, bevor es teure Verzögerungen gibt. Beschäftigen Sie sich auch unbedingt mit notwendigen Bauversicherungen. Eine Feuer-Rohbauversicherung wird von den meisten Versicherungsunternehmen kostenlos angeboten, wenn Sie die spätere Wohngebäudeversicherung dort abschließen. Die Privathaftpflichtversicherung deckt Bauvorhaben nur bis zu bestimmten Höchstsummen, die bei einem Einfamilienhaus regelmäßig überschritten werden. Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung ist deshalb eine wichtige Ergänzung. Und schließlich sollten Sie noch eine Bauleistungsversicherung abschließen, das ist eine Sachversicherung für das Material auf der Baustelle, die die Rohbauversicherung sinnvoll erweitert.
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