Wer ein Haus kauft, finanziert einen Teil des Kaufpreises häufig mit einem Immobilienkredit. Viele nennen ihn umgangssprachlich Hypothekendarlehen. In Deutschland sichert die Bank den Kredit meist durch eine Grundschuld im Grundbuch ab.
Viele Immobilienkredite sind Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Kreditnehmer regelmäßig eine Rate aus Zinsen und Tilgung. Der Kreditvertrag legt fest, wie lange der Zinssatz gilt und wie schnell die Restschuld sinkt.
Hypothekendarlehen und Grundschuld
Das Darlehen ist das geliehene Geld. Die Bank stellt es bereit, und die Käufer zahlen es nach den vereinbarten Bedingungen zurück. Ein Grundpfandrecht gibt der Bank eine Sicherheit an der Immobilie. Es sichert ihren Anspruch ab. Dazu zählen die Hypothek und die Grundschuld.
Im rechtlichen Sinn sind Hypothek und Grundschuld verschieden. Eine Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden. Die Grundschuld setzt rechtlich keine bestimmte Forderung voraus. Im Alltag nennen viele einen Immobilienkredit trotzdem Hypothekendarlehen, auch wenn er durch eine Grundschuld gesichert ist.
Auch das Annuitätendarlehen bezeichnet etwas anderes: Es beschreibt die Rückzahlung. Die gleichbleibende Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Die Grundschuld ist die Sicherheit für die Bank. Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Die Tilgung bestimmt, wie schnell die Kreditnehmer den geliehenen Betrag zurückzahlen.
Wie die Grundschuld die Bank absichert
Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Können die Kreditnehmer ihre Pflichten aus dem Kreditvertrag nicht erfüllen, kann die Bank unter den rechtlichen und vertraglichen Voraussetzungen die Immobilie verwerten lassen, etwa durch eine Zwangsversteigerung. Die Grundschuld macht die Bank dabei nicht zur Eigentümerin des Hauses.
Der eingetragene Grundschuldbetrag entspricht nicht automatisch der aktuellen Restschuld; welche Forderungen die Grundschuld absichert, legt die Vereinbarung zwischen Bank und Kreditnehmern fest. Nach der Rückzahlung des Darlehens kann die Grundschuld im Grundbuch stehen bleiben, bis sie gelöscht wird. Bei einer späteren Finanzierung oder einem Bankwechsel lässt sie sich unter bestimmten Bedingungen weiterverwenden oder übertragen. Für eine neue Eintragung oder Löschung fallen Notar- und Grundbuchkosten an.
Was die Zinsbindung festlegt
Die Zinsbindung gibt an, wie lange der vereinbarte Sollzins gilt. Während dieser Zeit bleibt der Zinssatz fest, auch wenn sich die Marktzinsen ändern. Das erleichtert die Planung der monatlichen Belastung.
Die Zinsbindung ist nicht zwingend die gesamte Laufzeit des Darlehens. Bleibt am Ende eine Restschuld, brauchen die Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Dann gelten die Konditionen, die sie zu diesem Zeitpunkt vereinbaren. Steigen die Zinsen, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden; sinken sie, kann ein niedrigerer Zinssatz möglich sein.
Eine längere Zinsbindung schützt länger vor steigenden Zinsen, kostet aber häufig einen Zinsaufschlag. Eine kürzere Bindung kann zunächst günstiger sein, führt aber früher zu einer Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen. Entscheidend ist, ob die Rate auch bei ungünstigeren Anschlusskonditionen ins Haushaltsbudget passt. Zinsprognosen bieten dafür keine sichere Grundlage.
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins besteht außerdem grundsätzlich ein gesetzliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB: Nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens kann der Darlehensnehmer mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Wurde später eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzins getroffen, zählt für diese Frist grundsätzlich der Zeitpunkt dieser Vereinbarung.
Wie die Tilgung die Restschuld senkt
Tilgung ist der Teil der Rate, mit dem die Kreditnehmer den geliehenen Betrag zurückzahlen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate während der Zinsbindung gleich. Mit sinkender Restschuld fallen weniger Zinsen an. Dadurch fließt im Laufe der Zeit ein größerer Teil der Rate in die Tilgung.
Wie sich Zins- und Tilgungsanteil genau entwickeln, hängt von den Vertragsbedingungen und dem Tilgungsverlauf ab.
Eine höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld schneller. Damit bleibt nach Ablauf der Zinsbindung weniger Geld neu zu finanzieren. Dafür steigt die monatliche Rate. Käufer sollten deshalb eine Tilgung wählen, die sie dauerhaft tragen können, ohne den finanziellen Spielraum für laufende Kosten und Rücklagen zu verlieren.
Sondertilgungen ermöglichen zusätzliche Rückzahlungen. Ein Recht darauf besteht nur, wenn der Kreditvertrag es vorsieht. Auch ein veränderbarer Tilgungssatz schafft Spielraum, muss aber vereinbart sein. Wer mit möglichen Bonuszahlungen oder Erbschaften rechnet, sollte solche Vertragsoptionen vor dem Abschluss prüfen.
Planbarkeit und Restschuld vergleichen
Die Kombination aus Grundschuld und Annuitätendarlehen ist in der Baufinanzierung verbreitet, weil sie für beide Seiten klar geregelt ist. Die Bank erhält eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit. Kreditnehmer kennen während der Zinsbindung ihre Rate und bauen mit jeder Tilgung die Restschuld ab. Annuitätendarlehen lassen sich zudem gut anhand von Zinssatz, Rate, Zinsbindung und Restschuld vergleichen.
Diese Planbarkeit hängt allerdings von der Vertragsgestaltung ab. Eine niedrige Tilgung hält die Rate zunächst kleiner, lässt aber mehr Restschuld übrig. Eine lange Zinsbindung bietet mehr Zinssicherheit, kann aber teurer sein. Und ohne vereinbarte Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel bleibt weniger Spielraum, wenn sich die finanzielle Situation ändert.
Vergleichen Sie deshalb nicht nur den anfänglichen Zinssatz. Achten Sie auch auf die monatliche Rate, die voraussichtliche Restschuld am Ende der Zinsbindung und die Möglichkeiten für zusätzliche Rückzahlungen. So sehen Sie, ob die Finanzierung auch dann tragbar bleibt, wenn die Anschlussfinanzierung teurer wird.